V minulém článku jsme psali o tom, jak jsme si na základě rozhodnutí koupit byt ve Španělsku stanovili jeho základní parametry. Zároveň jsme si vyhledali realitní kanceláře v dané oblasti, které měly dobré recenze na internetu, a dohodli jsme si s nimi sérii schůzek. I když jsme přemýšleli o variantě pořízení nemovitosti na vlastní pěst, složitost celé administrativy nás odradila a také všichni známí nám doporučovali jít přes realitku. Přeci jen jsme pořád cizinci a přestože už žijeme ve Španělsku řadu let, jde o transakci za pořádnou částku a člověk se nechce spálit.
Schůzky nám posloužily jako výborný zdroj informací o obou čtvrtích i o celé administrativě spojené s pořízením nemovitosti ve Španělsku. Pokud jste kupující, což byl náš případ, španělské “agencias inmobiliarias” nebo jen zkráceně “inmobiliarias” si účtují provizi 3-4% z ceny nemovitosti. Není to málo, ale oceníte to, pokud se úplně nevyznáte v celém procesu. Realitka připraví veškerou dokumentaci, vše koordinuje, organizuje schůzky s protistranou a u notáře, zařídí veškerá podání na úřady včetně vypořádání příslušných daní a byrokracii s katastrem. Vy se jenom musíte dostavit k podpisu k notáři, zbytek jde vyřídit po telefonu nebo přes e-mail.
Jakmile si na základě prohlídek, o kterých budeme psát v jiném článku, vyberete byt, následuje několik kroků:
Nejdříve se udělá rezervace (tzv. “señal” nebo “reserva de inmueble”). Převede se realitce menší obnos (v našem případě 500 EUR), který slouží jako vratná záloha. V případě, že k transakci nedojde (např. nedostanete hypotéku, nebo si to rozmyslíte, protože najdete lepší alternativu), částka se vrací.
Dalším krokem je určitá obdoba naší smlouvy o smlouvě budoucí (tzv. “contrato de arras”). Při podpisu této smlouvy se skládá záloha na nemovitost, která je nevratná, pokud byste od smlouvy odstoupili. Výše se pohybuje mezi 5-15% z kupní ceny nemovitosti a je to věcí vyjednávání (my platili 5% z kupní ceny).
Realitky většinou mají své vlastní právníky, kteří prověří, zda na nemovitosti nevisí nějaké dluhy (třeba za neplacení příspěvků společenství vlastníků), zástavní práva nebo jiné zádrhele, které by mohly celou transakci paralyzovat nebo by vám v budoucnu mohly přinést problémy.
V této fázi je zároveň možné vyřídit si hypotéku ve Španělsku. Neznáme postup, pokud jste cizinec s bydlištěm mimo Španělsko. V našem případě jsme byli ve stejné roli jako Španělé, protože máme ve Španělsku trvalý pobyt a španělského zaměstnavatele. Postup byl tedy velmi podobný tomu, který jsme znali z Čech.
Následuje termín u notáře, kde se vše formalizuje sepsáním notářského zápisu (tzv. “escritura pública”). Pokud je v transakci hypotéka, nejdříve se u notáře podepíšou dokumenty pro banku a pak se notářským zápisem stvrdí převod nemovitosti ve Španělsku. Realitní kancelář se pak postará o podání notářského zápisu na katastru (tzv. “Registro de la Propriedad”), kde bude zapsána změna vlastníka nemovitosti.
Z hlediska daní se platí daň z převodu nemovitostí (tzv. “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”). Sazba se liší podle autonomní oblasti (např. ve Valencii je 10% z prodejní ceny) a existuje řada slev a výjimek.
Daň ze zisku při převodu nemovitosti (tzv. “Impuesto de Plusvalía”) platí prodávající (pokud není dohodnuto jinak).
Samozřejmě nesmíte zapomenout na daň z nemovitostí (tzv. “IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles”). Jakmile daň přiznáte a nahlásíte bankovní spojení, máte možnost zvolit si automatické strhávání platby daně z účtu. To znamená, že finanční úřad si pak automaticky každý rok strhne z vašeho účtu příslušnou částku, nemusíte dál dělat nic. O španělském IBI píšeme více zde.
Kromě provize realitce je potřeba počítat s dalšími poplatky, které se pohybují ve stovkách EUR (v našem případě notář 1.070 EUR, katastr 200 EUR).
Také je samozřejmě potřeba převést smlouvy vázané k nemovitosti (elektřina, plyn apod.). I tuto administrativu za nás převzala realitka v rámci provize.
Nechceme dělat realitkám reklamu, ale je pravda, že jsme nakonec té investice do provize nelitovali. A pokud byste chtěli koupit byt ve Španělsku a potřebovali osvědčenou realitku ve Valencii, tak nám ve všem k naší maximální spokojenosti pomohla tato: Francisca Mayor Gestión Inmobiliaria. Je to taková rodinná firma, fungují perfektně a rychle (což není ve Španělsku samozřejmostí) a mají i anglicky mluvící makléřku.
V tomto článku shrnujeme všechny obecné informace ohledně koupě nemovitosti ve Španělsku.
