V Česku v posledních letech výrazně roste zájem o pořízení letního bytu nebo domu u moře, a protože se nám začaly množit dotazy na toto téma, pozvali jsme si k rozhovoru odborníka, který se už 9 let pohybuje na realitnímu trhu v oblasti Andalusie. Pokud si tedy pohráváte s myšlenkou koupit byt u moře, o své zkušenosti se s vámi podělí Radek Řezáč z Rincon Property.
Uvažujme o typickém případu. Jsem Čech žijící trvale v ČR, mám určité finanční prostředky a rád bych si za ně pořídil letní byt u Malagy. V ideálním případě si zaletím na pár dní do Malagy, absolvuji prohlídky bytů, které jsou v nabídce, případně se podívám na aktuální developerské projekty a vyberu si byt, který splňuje mé požadavky a zároveň si ho můžu dovolit.
Jaké administrativní úkony mě čekají, když chci koupit byt u moře? Co si musím vyřídit na úřadech?
“Spolupracujeme s advokátní kanceláří, kde je kolegyně advokátka, která hovoří česky a je plně k dispozici našim klientům. Zařídí NIE, povolení k pobytu, založí nový bankovní účet, překládá kupní smlouvy a veškerou dokumentaci nejen při koupi nemovitosti a asistuje u notáře. Většina našich klientů nehovoří španělsky a za tuto naši kompletní službu jsou velmi rádi.”
Můžu dát někomu plnou moc, aby to vyřídil za mě?
“Ano, klienti podepíší v advokátní kanceláři plnou moc a není tedy potřeba jejich osobní účast při vyřizování NIE a dalších náležitostí spojených s koupí bytu. Většina našich klientů se ale během výstavby jezdí dívat na postup stavby. Ostatním klientům pravidelně zasíláme fotodokumentaci a videa ze stavby.”
Jak probíhá koupě nemovitosti? Jaké jsou základní kroky?
“Na začátku je rozhodnutí, pro jaké účely má nemovitost sloužit. 90 % našich klientů si byt pořizuje jako investici s možností pronájmu a následně byt využívají pro vlastní potřebu. Pronájem apartmánu pro klienty samozřejmě zařizujeme. Ne všichni naši klienti mají Andalusii zmapovanou jako my po deseti letech života tady. Poradíme, která letoviska jsou klidnější a která naopak ideální pro následný pronájem nemovitosti. V naší nabídce jsou pouze ověřené developerské projekty, které vždy osobně navštívíme a vybíráme, jako kdybychom nemovitosti kupovali my sami. Je pro nás velmi důležité se vcítit do pocitů klienta a vidět také případné nedostatky a upozornit na ně. Jakmile si klient ve spolupráci s námi vybere z nabídky dva až tři projekty, pozveme ho na prohlídky vybraných projektů a jsme plně k dispozici. Ubytování je zajištěno v Apartamentos Varadero, což je našich 14 apartmánů, které provozujeme desátým rokem. Klient má samozřejmě zajištěn odvoz z letiště Malaga.”
Jaký tip smlouvy se uzavírá? Je to podobné jako v ČR (smlouva o budoucí kupní smlouvě, kupní smlouva)?
“Pokud se klient rozhodne pro koupi nemovitosti, tak developer připraví originální kupní smlouvu ve španělštině, kterou pro klienta naše partnerská advokátní kancelář přeloží do češtiny a pošle přímo klientovi k podpisu. Přeloženy jsou samozřejmě všechny náležitosti, jako jsou povolení ke stavbě a povolení na katastrálním úřadu. V oblibě je také kupovat nemovitosti na firmu, kde je následně možné odečíst příslušné DPH. Běžně se na začátku platí 15-30 % z ceny nemovitosti + DPH 10 %. Následně 70 % se skládá u notáře několik dní před převzetím bytu. Všechny platby za nemovitost posílá klient developerovi. My klientům potvrzujeme přijetí platby u developera a jsme v tomto smyslu plně k dispozici.”
Probíhá vše u notáře?
“U notáře je klient potřeba až v poslední fázi, kdy ve spolupráci s advokátkou a za naší asistence skládá 70 % kupní ceny nemovitosti. Notář až následně platbu poukazuje developerovi.”
Jak je to s placením kupní ceny? Funguje něco jako notářská nebo advokátní úschova?
“Záloha se platí vždy na účet developera a doplatek 70 % u notáře. Španělské zákony velmi pečlivě hlídají nakládání s penězi na straně developerů. Po roce 2009, kdy docházelo k potížím na realitním trhu, došlo k několika úpravám a centrální banka a ostatní instituce velmi hlídají všechny projekty. My nabízíme pouze nové byty v developerských projektech velkých společností, nenabízíme tzv. second-hand byty, kde právě hrozí nepřesnosti ze strany prodávajícího.”
Můžu si jako cizinec vzít hypotéku u španělské banky? Jaké jsou požadavky? Co musím doložit?
“Ano, možnost využít financování hypotékou je novinkou v naší nabídce. Ve spolupráci s renomovaným bankovním domem nabízíme hypotéku s fixací na 10, 15 a 20 let. Fixace je kolem 3,54 %. Banka poskytne hypotéku většinou mezi 60-70 % z kupní ceny. Je potřeba doložit původ peněz, například z podnikání nebo zaměstnání. Žadatel by měl doložit roční příjem cca 22.900 EUR. Vyřízení hypotéky není složité a někteří klienti této možnosti využívají. Všechny dokumenty musí být pro banku ve španělštině nebo angličtině. V tomto směru jsme klientům opět nápomocni. Musím ale podotknout, že 70 % kupujících využívá koupě nemovitosti z vlastních zdrojů.”
S jakými platbami kromě kupní ceny musím počítat (daň z převodu nemovitosti, notářské poplatky, provize realitce)?
“Vzhledem k tomu, že jsme přímo agenti developerských projektů, tak klient nám neplatí žádnou provizi, ta je tedy 0 % z ceny bytu. Provizi nám vyplácí jako odměnu developer. Advokátní kanceláři se platí díky naší skvělé spolupráci pouze 1 % z ceny nemovitosti. Daň z koupě nemovitosti je pro nerezidenty cca 1,2 %, notářské poplatky cca 1.200 EUR, zápis do katastru kolem 900 EUR.”
Jaké náklady jsou pak spojené s držbou nemovitosti (daň z nemovitosti apod.)?
“Ano, daň z nemovitosti je podle oblasti od 0,7 do 1,2 %. Naše partnerská účetní kancelář všem klientům tyto roční poplatky hlídá a vše posílá e-mailem. Samozřejmě v češtině.”
Budu mít nějaké další daňové povinnosti? Musím podávat přiznání k dani z příjmů ve Španělsku?
“Ano, daň z příjmu se podává ve Španělsku a opět je klientům k dispozici naše kolegyně v účetní kanceláři.”
Nabízíte možnost pronájmu koupené nemovitosti?
“Všem klientům nabízíme možnost zajištění pronájmu jejich nového bytu nebo domu. Zajišťujeme prezentaci na všech známých prodejních kanálech včetně našeho FB profilu Apartmány ve Španělsku, kde máme více jak 39.000 aktivních uživatelů. Zajišťujeme check-in, check-out, transfery z letiště pro klienty, výlety v češtině a angličtině a další služby spojené s pronájmem. Naše průměrná roční obsazenost je 15-18 dní v měsíci.
Na všechny naše klienty se moc těšíme.
Splňte si sen, žijte u moře ve Španělsku!
Radek, Tomáš, Luděk”
Pokud si chcete koupit byt u moře, podívejte se na tento článek, kde shrnujeme vše ohledně koupě nemovitosti ve Španělsku.
